房屋買賣前 這個重要的“小本本”你看懂了嗎?

2019-10-28  來源:光明網

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到產證房子就確保萬無一失了嗎?今天帶大家簡單了解一下不動產證那些事。

看懂產證真偽

案例

鄧先生和妻子在外租房多年,兩人一直憧憬能有一套屬于自己的房子。終于今年攢夠了買房的資金,他的朋友說自己認識一個房東正好在出售他們看好小區的房子,夫妻倆想著既然是熟人又可以省中介費,便自己與房東取得了聯系。

看房之后,鄧先生非常滿意,兩人以82萬元的價格成交。為了一次性交清房款,鄧先生不僅抽出準備運作公司的70多萬元資金,還向朋友借了7萬余元。交錢當日,鄧先生拿到了房屋鑰匙,隨后請來裝修公司開始裝修。

3個多月過去了,房東遲遲不給房產證,鄧先生催促了好幾次,對方總是以“申請程序慢、正在蓋章”為由推托。其間,房東還以繳納房產交易稅為由,向鄧先生索要1.5萬元。

終于對方打來電話,稱房產證的事情已經辦妥,會委托一名房管局的工作人員將證件親自送到鄧先生家中。當日上午,果然有一名男子敲開了鄧先生家門,男子自稱叫姜帥,還出示了工作證。鄧先生沒有多加懷疑,就收下了男子送來的房產證,還按照對方要求支付了700元辦證手續費。

幾天后,鄧先生的妻子王女士正好到交易中心附近辦事,便順便進去查了一下房產證,結果被告知自己手持的房產證是假的,房管局也沒有姜帥此人。王女士一驚,馬上與丈夫聯系。

后經房管局查詢,鄧先生房產證顯示的住址是一對劉姓夫婦于2005年在銀行按揭35萬元購得的一處房產,對方并沒有進行二手房交易,同時假房產證上的面積也有夸大之嫌。不僅如此,如果房屋買賣未經劉姓夫婦同意,對方還可以向法院起訴鄧先生私自裝修。

如何辨別產證真偽:

1、網上查詢:點擊省市鏈接進入各地房產管理局網站進行查詢需要輸入產權人姓名、產權證號(目前只有部分地區提供房屋產權信息查詢)。

2、房產局查詢:若要查詢的準確的個人房產證信息(包括:房屋所有人名稱、產權證號、登記核準日期、建筑面積、房屋設計用途、權利來源、房屋是否存在抵押、是否被查封等等),則必須攜帶個人身份證件及房產證到當地的房管局(房地產交易中心、房屋管理局、房管處)檔案館或窗口查詢。

看懂產證每一頁

1、公章

房屋買賣前 這個重要的“小本本”你看懂了嗎?

封面頁上書文字“根據《中華人民共和國物權法》,房屋所有權證書是權利人享有房屋所有權的證明”,下方加蓋住建委公章。

2、權利記載頁

(1)房產證編號,該編號一般由“房權證字第號”的內容組成,反映房屋的所在地和發證時間。

(2)權利人姓名:指房屋所有人姓名。可以是一個人,可以是多個人;比例可以是不分比例,可以是約定比例。

(3)共有情況:分為單獨所有和共同所有,如果是共有產權,買房者需要求賣家出具共有產權人同意出售證明,否則可能會有產權糾紛。

(4)房屋坐落:房屋所在地址,細化到樓號、層數、房號。如果此地址與房屋實際地址不一致,需要去物業開具物業地址一致證明。

(5)登記時間:房產證辦理時間。

(6)房屋性質:有商品房、成本價出售、經濟適用房、按經濟適用房管理等。

(7)規劃用途:有公寓、住宅等。

(8)房屋狀況:包括總層數、建筑面積、套內建筑等。

(9)土地狀況:表明土地使用權取得方式、土地使用年限等。

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3、附記

通過這一頁看是否有抵押章,來確認房屋是否有抵押。

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(已設立抵押)

4、房地平面圖

房屋所在樓層的平面圖,可以看到房屋的朝向、方位。

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5、房屋登記表

有房屋的詳細信息,包括樓號、所在樓層、結構、面積、規劃用途等。

看懂產證是否抵押

案例

連先生通過房產中介公司和原房主柯某簽訂了《房產買賣協議》,以189萬元的價格購買了其位于某小區的一套房產。雙方約定:自協議簽訂之日起,連先生應支付購房定金15萬元,且于9月18日前一次性向柯某支付購房款189萬元(含定金,該款項需扣除銀行剩余貸款)。

協議簽訂后,連先生陸續支付給柯某110多萬元的購房款;并于9月3日向房產中介支付中介費1.5萬元。同年11月,就在連先生準備去辦過戶手續時,卻發現該房產已于7月被二次抵押給胡某,抵押金額140萬元。該房產的抵押時間先于雙方房產協議的簽訂。

因該房屋尚在抵押狀態中,導致連先生無法辦理過戶。

為此,連先生很快就將原房主柯某起訴到法院,法院判決解除了雙方的《房產買賣協議》,并要求柯某退還連先生所支付的全部費用。

然而,由于柯某沒錢歸還,直到現在,僅購房款部分柯某仍有70多萬元無法歸還。

購買二手房時,如何查詢房屋是否有抵押,如何避免遭受損失?

1、先到房管部門查明所售物業的權屬情況,注意有無抵押記錄或是否被查封。

2、可以通過法院司法公開平臺,查詢房屋出售人有無涉及訴訟。

3、在未明確該房產的抵押查封情況下,也應謹慎支付購房款,盡量采取分期付款的方式。

4、購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管,待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發生糾紛,可以將錢要回來。

5、購房者還可以在簽訂合同時,要求出賣人對房屋的狀況進行書面保證,并設立相應的違約條款,保障購房者的權利。

看懂產證產權性質

案例

李女士在網上尋求法律援助,“我之前在燕郊買了一套房,當時房產證上寫的是70年產權,當我要賣房的時候,他告訴我產權只有50年,而且不能買賣,怎么搞的???”

原來,現在房屋交易國家有新規定:李女士買賣房屋、交易房產、變更房產權利人,就需要把房產證更換為新的不動產權證書。在這個過程中,房產局就會重新審查你的所有環節。李女士的住房根本不是用的居住用地,而是工業用地。我們要知道,國家土地使用年限是這么規定的:居住用地70年;工業、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年:商業旅游、娛樂用地40年:綜合或者其他用地50年。李女士的產權就成為50年,而且由于土地性質不匹配,根本沒有辦法辦理不動產權證。

如何查詢土地性質

這種情況的發生還是比較少見的,現在購房在不動產證上就能明確看到產權性質。也可以登錄青島市自然資源和規劃局網進行查詢,通過土地交易信息查詢就可以查到土地的性質。不過09年之前的地是查不到的,因位09年才搞的網站信息。

買二手房的時候需要多注意看賣家房產證,比如房屋性質會影響到交易稅,共有產權需要所有產權人同意售賣,房屋有抵押必須解抵押等,都是值得注意的事項。

編輯:江華


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